İnsanoğlunun temel ihtiyaçlarımızdan birinin barınma ihtiyacı olduğu kuşkusuzdur. İçinde bulunduğumuz bu pandemi sürecinde evlerimizin aslında ne kadar önemli olduğu bir kez daha ortaya çıktı. Çalışma hayatına başladıktan sonra ve özellikle evlendikten sonra hepimizin birinci önceliği bir ev sahibi olmak. Sonuçta bir evimiz varsa hayata biraz daha güvenle bakıyoruz.
Tabii benim de zaman zaman doğruluğunu yadsıyamadığım diğer düşünceye göre bir eve o kadar para vermektense istediğim her evde otururum diyenler de var. Bu tip düşünceleri daha çok nakit para kullanarak iş yapan, ticaretle uğraşan insanlarda görmek mümkün. Bu fikre karşı çıkan grubun temel dayanağı ise, konutun sahibi sizseniz özgürsünüz, her ay kira ödemeniz gerekmiyor ki ay, kira ödeyenler için ne kadar çabuk geçer hepimiz biliriz. Bir de gayrimenkulü yatırım aracı olarak görüp ikinci bir ev daha alıp onu da kiraya vereyim fikri de sanırım çok büyük bir yüzdede mevcut. İster ev sahibi olun ister kiracı ne gibi haklara sahip olduğunuzu daha iyi bilmeniz için kira hukukunu bilmeniz gerekmekte. Kira hukuku, hukukun her dalı gibi derya deniz olduğundan burada mümkün olduğunca kısa bir şekilde ele almaya çalışacağız.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde tanımlandığı üzere; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen tarafların serbest iradeleriyle oluşan bir sözleşmedir. Kanundaki tanım bütün kira türlerini kapsayacak şekilde genel bir tanımdır.
Hepimizin hayatımızın bir döneminde ister kiraya veren ister kiracı olarak imzalamış olduğumuz kira sözleşmeleri aslen herhangi bir şekle tabii değildir yani yazılı yapılabileceği gibi sözlü de yapılabilir. Ama unutmamak gerekir ki ispat açısından elbette yazılı yapılması daha uygundur.
Kira bedeli, kiracının kiralananı kullanma ve yararlanma karşılığı olarak kiraya verene ödemeyi kabul ettiği bedeldir. Burada dikkat edilmesi gereken, 13 Eylül 2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar uyarınca her türlü menkul ve gayrimenkul kiralamalarında kira bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz kuralının getirilmiş olmasıdır. Bu sebeple döviz cinsinden veya dövize endeksli bir kira bedeli kararlaştırılması ve depozito belirlenmesi mümkün değildir.
Kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi esastır yani taraflar istedikleri hükümleri sözleşmeye dahil edebilirler. Fakat unutulmamalıdır ki bu serbesti sınırsız değildir. Bunun bir istisnası yukarıda da belirttiğimiz üzere dövizle kira sözleşmesi yapılamamasıdır. Ayrıca kira bedeline ilişkin artış oranını taraflar istedikleri gibi belirleyebilseler de Kanun artışa ilişkin bir üst sınır belirlemiştir ve taraflar bu sınırı aşamazlar. Bugün itibarıyla tarafların maksimum belirleyebileceği artış oranı Türkiye İstatistik Kurumu (TUİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranıdır. Bu artış TÜFE oranının geçmiş oniki ayın ortalaması olarak açıklanan oran olduğunu dikkat çekmek isterim.
Kira artış oranından bahsetmişken uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum ile ilgili kısa bir açıklama yapalım. Kira sözleşmesinde TÜFE oranını aşan bir oran taraflarca kararlaştırılamaz fakat bu oranın altında bir oran belirlemek konusunda taraflar serbesttir. Sözleşmede belirlenmiş olan kira artış oranının altında bir kira artış bedeli kiracı tarafından ödenmiş ve kiraya veren tarafından buna itiraz edilmemiş olsa bile sonradan kiraya veren tarafından sözleşmede belirlenen kira artışının yapılmadığı gerekçesiyle alacak davası açabilir.
Ev sahibiniz TÜFE oranının üzerinde bir artış yapmakta ısrar ediyorsa artış oranının TÜFE oranına çekilmesi için dava açabilirsiniz.
Kira sözleşmeleri toplumda kırtasiyelerden alınan matbu sözleşmeler gibi kabul edilse de aslında öyle değildir. Elbette bu sözleşmeler de kanuna aykırı değilse geçerlidir fakat aslında değinmek istediğim konu kira sözleşmelerinde yazan hususlara hukuk sistemimizin verdiği önemdir. Kira hukukunun temel ilkelerinden olan akit ile bağlılık ilkesi uyarınca yargı kararları kira sözleşmelerinde tarafların kabul ettiği kurallara yani kira sözleşmelerine tam bir geçerlilik vermektedir. Yani kira sözleşmesi düzenlerken bir hukukçuya danışmak, fikrini almak yararınıza olacaktır diye düşünüyorum. Sözleşmede öyle yazıyor ama aslında ben onu kastetmemiştim kira hukukunda pek geçerli bir savunma değildir.
Kira hukukunda tahliye nedenleri sınırlı sayıdadır. Kanunda yazanlar dışında bir tahliye nedeni belirterek kiracıyı tahliye etmek mümkün değildir. Kiraya verenin 10 yıl geçmedikçe sebepsiz olarak kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur. Kiracının ise kira sözleşmesinin bitiminden önce çekeceği bir feshi ihbarla kira sözleşmesini feshetme hakkı vardır. Her ne kadar kiracılara fesih hakkı tanınmışsa da bu hakkı dikkatli kullanmak gerekir. Kiracılar sözleşme süresi bitmeden kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Ancak kiracının kendi yerine kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip ve kira sözleşmesini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması durumunda feshettiği kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Peki kira hukukunda tahliye nedenleri sınırlıdır dedik. Nedir bu tahliye nedenleri? Hangi gerekçelerle kiraya veren kiracısını tahliye edebilir, bunları bilmek hem kiraya verenler hem de kiracılar için önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye nedenleri kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri ve kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri olarak ikiye ayrılmıştır.
Kiraya verenden kaynaklanan tahliye nedenleri TBK 350 ve 351’inci maddelerde belirtilmiştir.
1. Kiraya verenin ihtiyacı (kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle) söz konusu olmalı.
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işlerin yapımı sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması (Kentsel dönüşüm, yıkım vb).
3. Yeni malikin gereksinimi. Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri TBK 315, 316 ve 352’inci maddelerde belirtilmiştir.
1. Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödememesi durumunda kiraya veren tarafından kiracıya bir süre verilmesi ve kiracının bu sürede de borcunu ödememesi durumunda tahliye.
2. Kiracının kiralananı kira sözleşmesine uygun bir biçimde özenle kullanmaması ve komşulara gerekli saygıyı göstermemesi durumunda tahliye.
3. Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracının, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesi.
4. Kiracının, kira bedelini ödememesi sebebiyle kendisine iki haklı ihtarda bulunulması.
5. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması.
Kanunda belirtilen ve yukarıda saymış olduğumuz tahliye nedenlerinin uzun uzadıya burada açıklayarak sizleri yormayacağım. Şunu belirtmek isterim ki sayılmış olan nedenlerin uygulanmaları sırasında dikkat edilmesi gereken hususlar (süre, ihtarın şekli ve içeriği vb) mevcut olup bunlar kazanacağınız bir davayı kaybetmenize sebep olabilir. Lütfen bir hukukçuya danışmayı ve ondan destek almayı ihmal etmeyin.
Sağlıklı günler diliyorum.